Consórcio imobiliário virou pilar do crédito: um a cada quatro imóveis vendidos no Brasil em 2025 passou por consórcio

Roberta e Caio passaram cinco anos pagando uma parcela todo mês sem ter o imóvel. Ela é farmacêutica, ele é técnico em refrigeração, moram em Guarulhos. Em 2020 entraram num consórcio porque não tinham os R$ 80 mil de entrada que a Caixa pediu pra um apartamento de R$ 400 mil. Em março de 2025, juntaram o FGTS dos dois, deram lance, foram contemplados. Pegaram as chaves em agosto. A parcela do consórcio era um terço do que a Caixa cobraria.

História comum hoje. Comum mesmo. Tanto que mudou o mapa do crédito imobiliário no Brasil.

O Anuário do Sistema de Consórcios, publicado pela ABAC em maio de 2026, mostrou um fato que veio se desenhando há anos e que agora não dá mais pra ignorar: um em cada quatro imóveis vendidos com crédito no Brasil em 2025 passou pelo consórcio. O dado é da ABECIP, a associação dos bancos que financia imóvel — ou seja, o lado oposto reconhecendo a fatia que perdeu.

Cinco anos atrás, essa proporção era menor que 1 em 10. Hoje é 1 em 4. O mercado de imóveis no Brasil reorganizou as engrenagens dele em torno do consórcio.

O fato que muda tudo: 1 em cada 4

A conta da ABECIP funciona assim. Soma tudo que foi vendido com crédito no país — financiamento da poupança, financiamento com FGTS, Minha Casa Minha Vida, consórcio. Em 2025, esse universo passou de 600 mil unidades. Dessas, 24,1% saíram via consórcio.

Não é segmento de nicho. Não é alternativa. Virou canal principal.

Construtora média de São Paulo aceita carta de consórcio como pagamento à vista hoje. Corretor de imóvel em Belo Horizonte já abre a conversa com o cliente perguntando: “você tem entrada ou tá pensando em consórcio?” Cartórios bateram recorde de escrituras com cartas contempladas em 2025. O setor inteiro absorveu o produto.

Em volume financeiro, o tamanho impressiona: o segmento imobiliário comercializou R$ 283 bilhões em créditos no ano passado, mais da metade de todo o sistema brasileiro de consórcios. É mais dinheiro do que o PIB de estados como Sergipe ou Tocantins.

Por que isso aconteceu (a Caixa, basicamente)

Não foi marketing. Foi a matemática do financiamento bancário ficando insustentável.

A Selic ficou em dois dígitos durante todo 2024 e 2025. Ainda está alta em maio de 2026, em 14,5% ao ano depois de dois cortes do Copom. A Caixa, que tem a menor taxa do mercado, cobra 11,19% ao ano mais TR no financiamento imobiliário de balcão (Caixa, fev/2026). Itaú, Bradesco e Santander rodam em torno de 11,7%, com CET passando de 13%.

Faça a conta de Roberta e Caio sem consórcio.

Imóvel de R$ 400 mil em Guarulhos. Entrada de 20%, R$ 80 mil que eles não tinham. Financiamento Caixa SAC, 30 anos. Primeira parcela em torno de R$ 4 mil. Total pago ao longo das três décadas: cerca de R$ 828 mil. Mais de R$ 500 mil disso é juros. Você paga o imóvel duas vezes — uma pro vendedor, outra pra Caixa. E ainda dá entrada que eles não tinham.

No consórcio o mecanismo é outro. Sem juros, só a taxa de administração — algo entre 13% e 18% diluída ao longo de 180 a 240 meses. Pra mesma carta de R$ 400 mil em 180 meses, o total fica perto de R$ 490 mil. Sem entrada. Sem TR. Sem CET inflado por seguro.

Diferença bruta: R$ 338 mil. No mesmo imóvel, no mesmo período. Dá pra comprar um carro zero, reformar a casa e ainda sobrar dinheiro. É uma diferença que muda vida — não é nuance, não é detalhe técnico.

Esse é o motor do crescimento. Não tem como vencer essa conta com Selic alta.

Quem está comprando consórcio imobiliário hoje

O estereótipo do consorciado é classe C entrando no primeiro imóvel via FGTS. Era verdade até 2020. Hoje não é mais.

Tem o caso da Roberta e do Caio — casal jovem sem entrada. Mas tem outro tipo que apareceu forte: o Ricardo, 47 anos, dentista em Curitiba. Já tem casa própria há 12 anos. Quer formar uma carteira de aluguel pra aposentadoria. Em 2024 entrou em três consórcios de R$ 500 mil cada um. Lógica dele: o aluguel que cada imóvel vai gerar cobre a parcela. A diferença de R$ 338 mil pra cada carta vira margem pura. É portfólio.

Aí tem a Mariana, 38 anos, professora estadual em Salvador. Renda estável, sem perspectiva de demissão, sem pressa. Pagar R$ 2.600 por 15 anos pra ter um imóvel à vista no fim faz sentido pra quem enxerga horizonte longo. A taxa de inadimplência de servidor público no consórcio é a menor do sistema.

E tem o pessoal com FGTS preso. Aqui mora uma história que vale contar com mais cuidado.

A regra do FGTS que destravou o jogo

Em novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS aprovou uma mudança que parecia técnica e meio sem graça. Subiu o teto pra usar o fundo em financiamento imobiliário de R$ 1,5 milhão pra R$ 2,25 milhões (Agência Brasil, nov/2025).

Quem leu manchete e seguiu a vida não entendeu o que aconteceu.

O FGTS é a moeda mais usada pra dar lance em consórcio imobiliário. Quem tem saldo retido usa o dinheiro pra antecipar a contemplação, pegar a carta e sair do grupo. Com o teto antigo, muita gente ficava de fora — carta de R$ 1,7 milhão, R$ 2 milhões, o FGTS travado no banco sem poder ser usado. O dinheiro do trabalhador parado.

Com o novo teto, cartas de até R$ 2,25 milhões viraram elegíveis. Em São Paulo, Rio e Brasília, onde imóvel é caro, isso destravou estoque grande. A Caixa liberou mais de 52 mil financiamentos sob a regra ampliada nos primeiros meses (Mix Vale, nov/2025). No consórcio, o efeito foi proporcional: mais lance, mais contemplação antecipada, mais carta saindo.

Não por acaso, o trimestre seguinte bateu recorde de adesões — quase 400 mil cotas em três meses. Detalhes de como dar lance com FGTS no consórcio explicam o passo a passo.

A nuance que ninguém conta: o aluguel da espera

Tem um lado da conta que vendedor de consórcio não gosta de comentar. Quem não tem onde morar paga aluguel durante a espera. Esse custo entra na equação.

Aluguel de R$ 2.800 por mês em São Paulo. Se a contemplação demora cinco anos, são R$ 168 mil escorrendo pela ralo. Se demora seis anos e meio (mediana do segmento), passa de R$ 200 mil. Essa grana corrói a vantagem do consórcio.

Pra Roberta e Caio funcionou porque eles moravam de aluguel barato, R$ 1.400 num apartamento pequeno em Guarulhos, e deram lance pesado com FGTS aos 36 meses. Pra um casal pagando R$ 4 mil de aluguel em Pinheiros, a conta é outra. O breakeven entre consórcio e financiamento pra quem mora de aluguel caro fica em torno do mês 78. Se a contemplação vem antes, consórcio ganha. Se vem depois, a vantagem encolhe ou desaparece.

Análise completa dos cenários está em consórcio de imóvel vale a pena em 2026. Pra investidor que vai alugar o imóvel adquirido, o problema não existe — o próprio inquilino paga a parcela.

Quando o consórcio NÃO é a melhor saída

Pra ser justo. Existem situações em que o financiamento ainda ganha, e a gente precisa nomear.

Quem precisa do imóvel agora e não tem FGTS pra dar lance pesado provavelmente vai sofrer no consórcio. Aluguel alto durante a espera mata a economia. Financiamento entrega chave em 90 dias e o problema do aluguel encerra no terceiro mês.

Quem tem 30% ou 40% de entrada e quer quitar em 10 a 15 anos paga juros bem menores no total. O CET cai, o financiamento fica mais leve, e a diferença pro consórcio encolhe — em alguns casos o banco até ganha.

Quem se qualifica pro Minha Casa Minha Vida em imóvel de até R$ 350 mil tem subsídio do governo e juros reduzidos. Pra essa faixa, com renda familiar até R$ 8 mil, o financiamento subsidiado costuma vencer o consórcio.

E quem comprou imóvel por gatilho — casamento marcado pra junho, transferência de cidade, bebê chegando — não tem perfil pra consórcio. A modalidade exige tolerância à espera. Se não tem, não funciona.

O que esperar de 2026

O primeiro trimestre de 2026 confirmou o que o anuário já mostrava. Adesões cresceram mais de 37% no trimestre. Participantes ativos passaram de 2,9 milhões. A ABAC projeta alta de 25% no segmento imobiliário em 2026 (Jornal Empresas & Negócios, mar/2026) — a maior taxa esperada entre todos os segmentos do sistema. Se o ritmo do 1T26 se mantém, fecha acima disso.

O que sustenta a trajetória? Selic ainda em dois dígitos encarecendo financiamento, teto de FGTS ampliado destravando cartas grandes, classes B e A entrando no produto, investidor usando carta pra portfólio. Nenhum desses fatores some no curto prazo.

O contraponto. Se a Selic cair pra 12,5% até o fim do ano, como projeta a pesquisa Focus do BACEN, a vantagem do consórcio sobre o financiamento começa a apertar. Não some — o custo total ainda é menor. Mas aquela diferença de R$ 338 mil pode encolher pra R$ 200 mil. Ainda boa. Só não tão espetacular.

Pra Roberta e Caio, o cálculo já está feito. As chaves estão no bolso. Quem ainda tá pensando se entra ou não, vale rodar a calculadora de financiamento vs consórcio com seus próprios números. A diferença entre simular com sua renda e seu prazo e usar média de mercado é gigante.

Perguntas frequentes

Por que o consórcio imobiliário cresceu tanto em 2025? Selic em dois dígitos deixou o financiamento muito caro, e em novembro o Conselho do FGTS subiu o teto pra usar o fundo de R$ 1,5 mi pra R$ 2,25 mi — isso destravou uma onda de gente que tinha dinheiro preso. Resultado: 36% a mais de adesões e R$ 283 bilhões em créditos comercializados no ano, segundo o Anuário ABAC 2026.

O que significa “1 em cada 4 imóveis financiados passou pelo consórcio”? Em 2025, somando todo crédito imobiliário vendido no Brasil (poupança, FGTS, MCMV, consórcio), o consórcio respondeu por 24,1% do total. O dado é da ABECIP, associação dos bancos. Cinco anos antes, essa fatia era menor que 10%.

Vale a pena entrar em consórcio imobiliário em 2026? Vale pra quem pode esperar, tem FGTS ou reserva pra dar lance, ou já tem onde morar e não vai pagar aluguel durante a espera. A diferença de custo pro financiamento Caixa fica em torno de R$ 338 mil num imóvel de R$ 400 mil em 30 anos. Análise completa no guia de consórcio imobiliário.

Posso usar FGTS como lance no consórcio? Pode. É a forma mais comum. Com a nova regra de novembro de 2025, cartas de até R$ 2,25 milhões são elegíveis. Passo a passo em como usar FGTS no consórcio.

Qual foi o ticket médio do consórcio imobiliário em 2025? Perto de R$ 200 mil em dezembro de 2025, segundo o Anuário ABAC 2026. É o maior ticket do sistema. Mostra que o público hoje compra imóvel de classe média e alta, não mais só kitnet popular.